多元解纷案例库是最高人民法院牵头，联合16家“总对总”多元解纷机制共建单位及其他中央有关单位共同建设的权威平台，于2024年5月启动建设，2025年1月22日正式上线并向社会公众开放。该平台主要收录通过调解、仲裁等非诉讼方式化解矛盾纠纷的典型案例，覆盖婚姻家庭、道路交通、物业纠纷、劳动争议、医疗纠纷、房屋买卖、土地经营、金融消费、知识产权、价格争议等常见易发纠纷类型，供国家机关、社会团体、调解组织和社会公众查询、使用、学习、研究。

其中，凤阳县人民法院报送的》成功入选最高人民法院多元解纷案例库。

某物业公司与邓某等14户业主物业服务合同纠纷调解案

——“法院+工商联+物业协会”联动化解拖欠物业费纠纷

 

关键词 

民事 物业服务合同纠纷 拖欠物业费 “法院+工商联+物业协会”联动化解 示范调解

基本案情

某物业公司为某小区提供物业服务，2024年，因14户业主一直拖欠物业费未付，某物业公司多次催要未果，遂诉至法院。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，考虑到纠纷涉及业主人数较多，当事人对立情绪严重，且还有大量潜在纠纷未诉至法院，故在征得当事人同意后，邀请工商联及物业协会组建调解小组，联合开展先行调解工作。

一是前期沟通，总结争议焦点。调解小组先行与业主进行电话沟通，了解到业主拒交物业费的原因是认为某物业公司提供的服务未达到约定或法定标准，未及时维修管理共有部分及相关附属设施，且对物业费的收费标准存在异议等。物业公司则以“经费不足”为由表示整改存在客观困难。双方各说各话，矛盾逐渐升级。另调解小组通过沟通发现，该小区业主建立微信群形成“对抗联盟”，部分业主的拖欠行为已经造成了不良示范效应。

二是分工合作，联合开展调解。了解双方争议焦点后，调解小组前往涉案小区开展背对背调解。考虑到业主白天需要上班，调解小组利用下班后时间在小区组织现场调解，倾听业主意见，现场核实业主反映的问题，适时释法答疑、消除业主的抵触情绪，引导业主合理表达诉求。此外，将调解桌搬到物业办公室，就业主认为物业公司服务不到位等问题进行核实，敦促物业公司倾听业主意见，并针对业主反映的问题向物业公司提出意见建议，要求其依法履行物业管理职责。

三是寻求突破，发挥示范效应。调解过程中，调解员发现业主反映的问题普遍集中在物业公司服务质量方面，故选取了一件具有典型性的纠纷作为示范案件，形成调解方案，由物业公司就该户业主提出的质量问题进行整改，整改效果经业主验收后，该户业主一次性支付了所拖欠的物业费。调解成功后，调解小组分组开展工作，利用上门调解、普法宣传等方式及时告知其余13户业主调解结果，为后续调解工作的开展提供了有力参考，通过业主与物业公司的良性沟通互动，13户业主陆续支付了物业费，某物业公司也承诺后期会努力提升服务水平。

四是调后回访，督促及时整改。对于调解成功的案件，整理调解记录、业主拒付理由等材料，对达成协议的业主定期回访，一方面督促业主按时交纳物业费，另一方面紧盯物业公司整改进度，定期回访了解整改效果，督促整改服务短板，确保物业公司为业主营造良好的居住环境。

处理结果

邓某等14户业主与某物业公司达成调解协议，某物业公司就业主反映的问题逐一整改，业主一次性补交拖欠的物业费共计27402元。目前全部履行完毕。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第937条、第939条、第942条、第944条

解纷要旨

本案系业主拖欠物业费引发的物业服务合同纠纷。物业纠纷虽标的额小，但若不能妥善化解，易激化矛盾，既不利于保障业主安居乐业，也不利于物业公司的正常经营。本案中，法院邀请工商联、物业协会参与，形成纠纷化解合力。其中，工商联作为联系政府、企业和群众的纽带，为本案调解搭建沟通平台，并从长远角度出发，就物业公司切实存在的服务质量等问题提出整改意见；物业协会发挥熟悉行业规范和标准的优势，对于物业公司服务质量是否达标、收费是否合理等专业问题作出有说服力的判断，并及时向业主解释说明，提出符合行业实际并具有可操作性的调解方案；法院充分发挥指导调解职能，对双方当事人之间的权利义务进行明确界定，并就法律适用问题进行释法明理，全程指导案件调解。调解过程中，针对双方争议较大的情况，选取一件典型案件开展示范调解，为其他纠纷调解提供明确指引，通过个案调解带动其他纠纷批量化解，实现“调解一案、化解一片”的良好效果。调解结束后，工商联、物业协会多次约谈物业公司，定期回访整改效果，督促物业公司加强基础设施维护、规范管理程序，从源头预防此类纠纷再次发生。

 

推荐部门：凤阳县人民法院

化解单位（调解组织）：

凤阳县人民法院 凤阳县工商业联合会 凤阳县物业管理协会