日前，滁州市八里铺社区的调解室内，座无虚席。这是滁州市南谯区法院联合凤凰办事处及八里铺社区开展的一场物业纠纷集中调处行动。

调处会一开始，法官没有急着“审案子”，而是翻开物业相关法规，用通俗的大白话给大家上了一课。

“大家得明白，家里漏水、邻居吵和交物业费，在法律上是两码事。”法官指着宣传册解释道，“物业费交的是公共区域的保洁、保安和设施维护。物业提供基本服务，业主有缴费义务。物业服务质量不到位，可以要求整改甚至起诉赔偿，但不能直接‘以拒交对抗’。”

这番开场白，让原本攥着拳头、满脸不服气的业主们，眼神从抵触变成了思索。

紧接着，现场20余名业主被分为若干调解小组，每组配一名法院工作人员和一名物业管理人员，“一对一”坐下来谈。

在第二调解组，气氛曾一度紧张。

业主老张（化名）憋了一肚子火：“2021年到现在，我为什么欠费？你们物业自己心里没数吗？夏天那垃圾桶，隔老远就一股酸臭味，苍蝇乱飞，我连窗户都不敢开！还有那个车位管理，说是有固定位置，结果晚回来一点就被别人占了，我交的钱白花了？”

面对连珠炮似的质疑，物业经理也倒起了苦水：“老张，你反映的卫生问题我们记录过，但清运车每天凌晨四点就来拉，你睡觉没听见，不能说我们没清理。至于车位，我们正在想办法管理，但你不能因为这，几年一分钱不交啊！公司要运转，保安保洁的工资得发吧？”

眼见双方又要杠上，法官及时介入，抛出“法理＋人情”的调和剂。

“老张，你的诉求是合理的，环境差、设施乱，物业确实有责任改进，这一点要物业承诺整改。”法官话锋一转，“但从法律上讲，物业公司提供了基础的保安、保洁服务，法院会支持物业费本金。如果因为瑕疵就全免，对物业公司也不公平，最终损害的是全体业主的利益。”

法官现场向物业公司提出要求：“承诺提高服务质量，不能是一句空话。垃圾桶满溢的问题能不能调整清运频次？车位管理能不能拿出整改时间表？”

经过近一个小时的“当面锣、对面鼓”现场调处，气氛终于缓和。

物业公司当场表态：“我们承诺，明天起增加这一片区的垃圾清运次数，同时加强对车位管理。”老张沉默良久，终于拿出手机：“法官把道理讲透了，我不是不讲理的人。既然你们承诺整改，这几年的物业费，我今天就转过去，一分不少。”

微信到账的提示音响起，老张当场支付了拖欠的全部物业费。双方从最初的怒目而视，变成了握手言和。

这一天，类似的场景在多个调解组上演。当天累计集中调处物业纠纷案件10余起。

“以前觉得进法院是丢面子，没想到法官到咱家门口来断案，既讲了法，也讲了情。”旁观的居民李阿姨感慨道。